Góc nhìn khác về bất động sản công nghiệp

Nhà đầu tư và dòng vốn ngoại luôn giữ một vai trò nhất định trong phát triển kinh tế, nhưng cũng sẽ là thiếu công bằng nếu chỉ coi trọng “người ngoài” mà bỏ quên đi nguồn lực trong nước.

Xem thêm >>> Dự án T&T Thái Sơn

Hướng ngoại, đừng quên nội

Trong phát biểu mới đây trước Quốc hội, đại biểu Bùi Thanh Tùng (Đoàn Hải Phòng) cho rằng, nhiều địa phương đã trải thảm đỏ cho các tập đoàn đa quốc gia về đầu tư ở địa phương mình. Tuy nhiên, với những sự ưu ái đó sẽ có sự thiên lệch khi so sánh đối với doanh nghiệp trong nước, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Theo đại biểu Tùng, trên thực tế, quá trình thẩm định, xem xét giải quyết các thủ tục cho dự án đầu tư của doanh nghiệp từ quy hoạch, giải phóng mặt bằng, chấp thuận đầu tư, tính giá đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến các giấy phép về xây dựng công trình…, nhiều doanh nghiệp phải mất trung bình từ 3 - 4 năm, gây hụt hơi, nản chí doanh nghiệp.

“Thiết nghĩ, chúng ta đang dọn tổ đón “đại bàng” thì cũng nên rắc thóc cho chào mào, chim sẻ để thực sự có được sự công bằng và tạo niềm tin cho cộng đồng doanh nghiệp phát huy nội lực của doanh nghiệp trong nước, góp phần nhanh chóng hồi phục kinh tế’, đại biểu Tùng nhấn mạnh.

Cùng chung quan điểm, khi chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện một chủ đầu tư dự án khu công nghiệp tại Hưng Yên cũng cho biết, dù dự án của doanh nghiệp này đã có quyết định phê duyệt của cấp cao nhất là Thủ tướng Chính phủ, nhưng tiến trình thực hiện còn nhiều khó khăn.

“Tôi không dám nói là cán bộ năng lực kém, hay nhũng nhiễu gì, nhưng thực tế là rừng thủ tục còn quá nhiều, khó đẩy nhanh, gây mệt mỏi cho cả doanh nghiệp và cơ quan quản lý, trong khi cơ hội mất đi. Nếu dự án được đưa vào vận hành sớm thì chúng tôi đỡ thiệt hại về vốn đầu tư, mặt khác có thể thu tiền thuế, đóng góp cho ngân sách tỉnh được nhiều hơn”, vị này cho biết.

Không chỉ màu hồng

Mặc dù vẫn giữ sự tự tin, lạc quan với diễn biến thị trường, nhất là sau khi Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) được Quốc hội bấm nút thông qua, nhưng vẫn có nhiều ý kiến cẩn trọng trước làn sóng đầu tư mới có thể đổ vào Việt Nam.

Theo ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Giao dịch - Dịch vụ bất động sản công nghiệp CBRE Việt Nam, khi cơ hội được mở ra thì cũng chứa đựng những rủi ro tiềm tàng. Việc chuyển dịch sản xuất vào Việt Nam một cách đột ngột có thể dẫn đến việc tắc nghẽn do thị trường đang rất khan hiếm nguồn cung.

Các nhà đầu tư cũng sẽ không có đủ thời gian để cung cấp ra thị trường các sản phẩm phục vụ công nghiệp có chất lượng, do công tác này tốn khá nhiều thời gian, đặc biệt là về các thủ tục pháp lý. Thêm vào đó, việc thiếu nguồn nhân lực tạm thời và hệ thống cơ sở hạ tầng còn hạn chế sẽ là những rào cản của Việt Nam, ảnh hưởng đến triển vọng tăng tưởng của thị trường bất động sản công nghiệp trong ngắn hạn.

Đại diện CBRE cho rằng, đối mặt với các thách thức trên, nhà đầu tư đã có sẵn quỹ đất sạch nên tăng tốc trong việc xây dựng nhà xưởng để chuẩn bị cho những cơ hội mở rộng mới. Ngoài ra, các nhà đầu tư mới vào hoặc đang quan tâm đến thị trường cần phải chủ động ngay để nắm bắt những cơ hội phát triển hiếm có này.

Chính phủ Việt Nam cũng nên tìm ra những biện pháp phù hợp để giải quyết những bất cập trên nhằm đảm bảo việc tối đa hóa lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp trong nước từ hiệp định tự do thương mại này.

Trong khi đó, theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, cũng cần có sự chuẩn bị chu đáo để có thể đón được làn sóng đầu tư. Ông Hiếu cho rằng, về chính quyền địa phương, có một số điểm có thể đón được nhà đầu tư nước ngoài như Vân Đồn, Phú Quốc thì cần có kế hoạch bài bản, tổ chức thu xếp để các công xưởng đặt ở Việt Nam phù hợp hơn, tránh tình trạng xây dựng lộn xộn. Cần quy hoạch chỗ nào là dân cư, chỗ nào là thương mại, chỗ nào là công nghiệp.

Các doanh nghiệp thì cần phải căn cứ vào kế hoạch, định hướng mục tiêu của địa phương để thu hút các dự án phù hợp. Có doanh nghiệp chuyên về thương mại, công nghiệp hay nhà ở, các doanh nghiệp cần có sự phối hợp với chính quyền địa phương để làm tốt điều này.

Nhìn nhận về khả năng đổ bộ của các nhà đầu tư, ông Hiếu nhận định, một cách ồ ạt có lẽ là không, bởi các nhà đầu tư khi vào thị trường nào cũng cần tính toán cẩn thận. 2 hiệp định EVFTA và Hiệp định Bảo hộ đầu tư Việt Nam - EU  (EVIPA) hấp dẫn với nhà đầu tư, nhưng ngoài Việt Nam, còn nhiều điểm đến khác như Ấn Độ, Thái Lan, Indonesia, Malaysia, Philippines...

“Chúng ta cần kỳ vọng hợp lý, chứ nhà đầu tư vào ồ ạt mà hạ tầng cơ sở chưa đáp ứng được, rồi còn thuế má, thủ tục hành chính phức tạp, thì chúng ta cũng sẽ không đón nhận được làn sóng này”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Theo ông Hiếu, một điểm cần chú ý nữa là việc dịch chuyển của các tập đoàn sẽ mang theo số lượng chuyên gia lớn, cần có chỗ làm việc, ăn ở, sinh hoạt. Chuyên gia nước ngoài có mức sống cao, có đòi hỏi nhiều về hạ tầng, giao thông, nhà ở, Việt Nam chỉ thu hút được nhà đầu tư nếu có hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội tốt.

​

Bất động sản công nghiệp cần đi cùng với bất động sản nhà ở, văn phòng

Làm gì để thắng?

Đưa ra lời khuyên với các doanh nghiệp, ông Vũ Công Trụ, chuyên gia về bất động sản khu công nghiệp và xúc tiến đầu tư cho rằng, với các chủ đầu tư đã có sản phẩm được quy hoạch, được chứng nhận đầu tư, có hạ tầng có thể chia ra 3 cấp độ để phân loại, từ đó có kế hoạch, chuẩn bị chu đáo.

Cấp độ 1 là chủ đầu tư 100% vốn nước ngoài, nhóm này có đặc điểm thường tiếp cận nhanh khách hàng và có mạng lưới tốt, kỳ vọng chiếm lợi thế cao nhất khi đón sóng, tương thích nhanh với các hiệp định.

Cấp độ 2 là các chủ đầu tư có kinh nghiệm lâu dài đang chuẩn bị, kết nối mạng lưới khá tốt, nhưng có thể phải chậm hơn các chủ đầu tư nhóm 1 khoảng 1 năm. Bởi khả năng kết nối, mạng lưới quốc tế trong hỗ trợ khách hàng, nguồn lực đầu vào, đầu ra, tư vấn cho khách chưa bằng được nhòm cấp độ 1.

Cấp độ 3 là các chủ đầu tư có hạ tầng nhưng chưa có kinh nghiệm, thậm chí là tay ngang, cần có sự chuẩn bị. Riêng với nhóm này cần có sự hòa nhịp, thấu hiểu thị trường, xây dựng đội ngũ, hệ thống để có thể sớm vận hành.

Ông Trụ cho rằng, với cả ba nhóm thuộc ba cấp độ nói trên, sự chuẩn bị nhanh hay chậm tùy thuộc nhiều vào nhìn nhận, đánh giá của ban lãnh đạo doanh nghiệp và cam kết với khách hàng trong dài hạn.

“Nhanh nhất thì 1 - 1,5 năm chủ đầu tư làm tốt có thể bắt nhịp được với thị trường, với guồng quay. Chính phủ và địa phương cần hỗ trợ các chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục pháp lý, địa lý kinh tế để xúc tiến nhanh hơn và có thể bắt kịp sự phát triển. Nếu làm tốt điều này, thì có thể đẩy thời gian bắt nhịp thị trường chỉ còn từ 6 - 8 tháng”, ông Trụ cho biết.

Trong khi đó, theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, ở thời điểm hiện tại, có ba nhóm vấn đề cần quan tâm, bao gồm năng lực tài chính, năng lực quản trị và pháp lý. Nếu năng lực tài chính yếu, các chủ đầu tư có thể tìm cách chia nhỏ hoặc tìm hướng hợp tác. Nếu năng lực quản trị còn hạn chế, các chủ đầu tư nên bắt đầu đạo tạo và bổ sung nguồn lực sao cho hợp lý. Còn lại, vấn đề pháp lý sẽ nằm ngoài tầm kiểm soát, nên vai trò của chính phủ là rất lớn để giúp các doanh nghiệp tham gia vào thị trường.