Doanh nghiệp bất động sản gặp áp lực dòng tiền

Dịch Covid-19 khiến công tác bán hàng, thi công, ra mắt dự án… của nhiều doanh nghiệp bất động sản đình trệ, nếu không có giải pháp thúc đẩy thanh khoản thì áp lực về dòng tiền sẽ rất lớn.

Xem thêm >>> Dự án T&T Thái Sơn

CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) năm nay lên kế hoạch doanh thu thuần 4.900 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế cổ đông Công ty mẹ 1.034 tỷ đồng, giảm 15% so với năm 2019.

Vấn đề đáng chú ý của DXG được giới đầu tư chú ý nhiều năm nay là câu chuyện dù báo lãi, nhưng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm liên tục từ năm 2016 đến nay và theo chiều hướng gia tăng, tập trung ở các khoản phải thu, hàng tồn kho và chi phí trả trước.

Điều này đặt vấn về thiếu hụt nguồn tiền trong hoạt động của doanh nghiệp.

Tính đến thời điểm cuối quý I/2020, hàng tồn kho của DXG đạt 8.552 tỷ đồng, tăng 26%, phần lớn là bất động sản dở dang.

Trong đó, Khu dân cư Long Thành là dự án có giá trị tồn kho cao nhất, lên tới 3.211 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với đầu kỳ.

Hàng tồn kho tăng góp phần khiến dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm 1.484 tỷ đồng. Theo kế hoạch, DXG sẽ mở bán thêm các dự án như St. Moritz, Opal Skyline, Opal Cityview trong quý II và quý III/2020.

Thông tin trên thị trường cho thấy, DXG đang thực hiện các chương trình bán hàng cho dự án Khu dân cư Long Thành - gần như là dự án được trông chờ nhất của công ty này trong con mắt giới đầu tư, vì quy mô dự án lớn, có sản phẩm đất nền (có thể hạch toán được ngay).

DXG dường như cũng đang dốc lực cho dự án này khi tung ra hàng loạt chương trình thúc đẩy bán hàng.

Đơn cử, cổ đông với 10.000 cổ phiếu khi mua sản phẩm dự án sẽ nhận mức chiết khấu 10%, khách hàng cũ của Đất Xanh được hưởng mức 5%, khách hàng có hộ khẩu Đồng Nai được hưởng mức 2% và 3% cho những ai có hộ khẩu Long Thành...

Tuy nhiên, mối nghi ngại lớn nhất của giới đầu tư đối với dự án này là mức giá bán khá cao (khoảng 22 triệu đồng/m2 chưa thuế), trong khi nhu cầu đầu tư, tiêu dùng của người dân thay đổi khi dịch bệnh Covid-19 xảy ra theo xu hướng tiết kiệm, gia tăng tỷ trọng tiền mặt nhiều hơn.

Đối với CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land), năm 2020, Công ty đặt kế hoạch với doanh thu thuần 2.056 tỷ đồng, tăng gấp đôi, nhưng lợi nhuận trước thuế 120 tỷ đồng, giảm đến 65%.

Trong đó, Công ty sẽ dự kiến tập trung bàn giao dự án Carillon 7 và đẩy nhanh tiến độ bán hàng các dự án bất động sản dân dụng trọng điểm như dự án Căn hộ cao cấp Panomax - quận 7, dự án Charmington Iris - quận 4 và Khu phức hợp cao cấp Charminton Tân Sơn Nhất.

Trong đó, thông tin được thị trường quan tâm nhất tại TTC Land là dự án Charmington Iris, sau 16 tháng tạm ngưng rà soát, chủ đầu tư đã hoàn tất việc thỏa thuận đền bù với các hộ dân và sẽ nhận bàn giao mặt bằng. Hiện dự án đã được tháo barie để “cho chạy lại”. Tiến độ bàn giao của dự án này là quý I/2022.

Trên báo cáo tài chính năm 2019, TTC Land có khoản trả trước cho người bán là Công ty TNHH Đầu tư Sabeco HP (chủ đầu tư dự án  Iris Charmington) hơn 237 tỷ đồng.

Đây là khoản ứng trước theo thỏa thuận nguyên tắc để mua sản phẩm hình thành trong tương lai đối với 90% tổng số sản phẩm của dự án Iris Charmington. Theo báo cáo của TTC Land, trong năm 2019, dự án mới nghiệm thu phần móng, sàn hầm.

Năm 2020, TTC Land đặt mục tiêu đưa ra thị trường 1.578 sản phẩm, tăng149% so với năm ngoái, doanh số dự kiến 9.035 tỷ đồng.

Tuy nhiên, công tác bán hàng chậm trễ và thời gian đình trệ ra sao vì dịch bệnh Covid-19 thì lại phải chờ thông tin trong Đại hội đồng cổ đông sắp tới của doanh nghiệp này.

Thực tế, trong quý I/2020, doanh thu của TTC Land đạt hơn 139 tỷ đồng, giảm 19%. Theo TTC Land, doanh thu quý I giảm còn do thời điểm ghi nhận bàn giao dự án Carillon 7 (quận Tân Phú) lùi lại vào các quý sau do chính sách giãn cách xã hội trong Covid-19.

Đối với CTCP Bất động sản An Gia, ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT cho biết, Công ty đã lên kế hoạch bán hết 2.000 căn tại Westgates, bán hết dự án tại Bình Dương là 400 căn. Thế nhưng, vì đại dịch Covid-19 bùng phát, An Gia đã phải giảm bớt 50% kế hoạch.

Năm 2020, An Gia đặt kế hoạch tiêu thụ 1.500 sản phẩm, dự kiến 2.400 tỷ đồng doanh thu, lợi nhuận nhuận sau thuế cổ đông Công ty mẹ đạt 410 tỷ đồng, tăng lần lượt 523% và 38% so với năm trước.

Cơ sở cho kế hoạch trên đến từ việc ra mắt dự án Westgate (quy mô 3,1 ha), dự án Standard (Bình Dương) và bàn giao căn hộ của dự án River Panorama vào quý IV/2020.

Lãnh đạo công ty này lại cho rằng, quy mô công ty nhỏ, nguồn lực giới hạn nên lên kế hoạch mỗi năm chỉ đưa ra thị trường 3.000-5.000 sản phẩm.

Hiện để gối đầu cho các năm sau, quỹ đất An Gia đang có ở TP.HCM vẫn còn 3.000 sản phẩm đang chờ hoàn thiện pháp lý, đồng thời sắp mua thêm 2 dự án mới với tổng nguồn cung khoảng 2.000 sản phẩm nhà phố thấp tầng.

Tùy vào tiến độ pháp lý, 2 trong 4 dự án này sẽ bán ra thị trường, đảm bảo đủ số lượng hàng ra thị trường trong 2 năm tới.

Tương tự như DXG, nhà đầu tư cũng đặt vấn đề với An Gia về việc một vài dự án có giá bán quá cao, chẳng hạn Westgate.

Tuy nhiên, An Gia cho rằng, có những khu vực tại quận 12, TP.HCM đang bán với giá 40 triệu đồng/m2. Dự án ở Bình Chánh của An Gia đang bán 35 triệu đồng/m2, dĩ nhiên không rẻ, nhưng là giá hợp lý.

Với CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH) vốn được biết đến là doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn tại TP.HCM và khu vực lân cận, hầu hết đang chờ đợi các thủ tục pháp lý để có thể triển khai.

Trong năm 2019, TDH đã đẩy mạnh đầu tư và xin giấy phép xây dựng dự án Khu dân cư Cần Giờ diện tích 29 ha, dự kiến có thể bắt đầu triển khai từ năm 2020 nếu như hoàn thành xin giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, thực tế, TDH từng có 2 năm kinh doanh yếu kém khi ít có dự án để hạch toán, chủ yếu là lợi nhuận tài chính. Từ năm 2020 được cho là thời điểm mà TDH chuẩn bị bàn giao nhiều dự án quan trọng, là điểm rơi hạch toán lợi nhuận.

Câu chuyện đáng chú ý nhất ở TDH vẫn là bầu Hội đồng quản trị cho nhiệm kỳ mới và thông tin về việc các quỹ ngoại lần lượt thoái vốn tại TDH.

Có thể thấy, doanh thu, lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp bất động sản năm 2020 chỉ đơn thuần là công tác hạch toán khi bàn giao nhà theo quy định kế toán, còn dòng tiền từ các dự án cũ thì đã ghi nhận các năm trước.

Hay nói cách khác, doanh nghiệp bất động sản báo lãi không có nghĩa là có dòng tiền mới chảy về - đây là điều mà các nhà đầu tư cần đặc biệt chú ý khi lựa chọn đầu tư nhóm cổ phiếu này.

Theo Hiểu Lam (Đầu tư chứng khoán)