Đất trang trại ẩn mình chờ sóng
Tuy nhiên, có một loại hình bất động sản gần như không thấy biến động nhiều về giá hay có đột phá về tần suất giao dịch. Đó là đất trang trại. Từ làn sóng đầu cơ từ năm 2008, phân khúc này dường như đang ẩn mình chờ cơn sóng tiếp theo.
Đất trang trại gần Hà Nội chủ yếu tập trung tại khu vực Sóc Sơn, Láng Hòa Lạc, Ba Vì, Lương Sơn – Hòa Bình. Tất cả các vùng này đều có ưu điểm về thế đất cao ráo, chất đất màu mỡ, khí hậu trong lành. Tuy nhiên, ghi nhận thực tế cho thấy, diện tích đất trống quây rào bỏ không còn khá nhiều. Chỉ lác đác xen kẽ những khu dân cư bản địa hoặc những khu biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp.
Khí hậu trong lành mát, mẻ tại những vùng này đã tạo nên một số khu nghỉ dưỡng khá hấp dẫn hoặc các trang trại sinh thái sản xuất thực phẩm sạch giá trị cao. Tuy nhiên, hoạt động giao dịch ở phân khúc này chưa thực sự nổi bật.
Đầu ra chưa ổn định
Nông nghiệp sạch đang là mơ ước khởi nghiệp của nhiều người. Tuy nhiên, thị trường tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp hiện nay khá bấp bênh. Mùa hè năm nay, người dân phía Bắc đã bội thu các loại hoa quả như vải, nhãn, ổi, mận, dứa… Giá của các loại hoa quả cạnh tranh đẩy giá tiêu thụ xuống mức thấp nhất, tương tự như vụ rau củ được mùa đầu năm.
Các nhà vườn bị đẩy vào tình trạng khó khăn do sản lượng nhiều, giá bán thấp, hoa quả chín rộ không có cách bảo quản hoặc phương án chế biến sản phẩm khác.
Những người muốn đầu tư đất trang trại để làm nông nghiệp sạch đều nhận định được sự khó khăn đó. Đầu ra của sản phẩm rất bấp bênh, phụ thuộc vào nhiều yếu tố khó định đoán: thị trường, thời tiết, thương lái…
Quy mô trang trại nhỏ thì không thể sản xuất sản phẩm với số lượng và giá cạnh tranh. Quy mô trang trại lớn thì mức chi phí đầu tư đất đai quá lớn với mức giá dao động từ 500.000 đồng/m2 trở lên.
Đất trang trại, đặc biệt là các trang trại nhỏ diện tích dưới 1ha vùng lân cận Hà Nội thực sự chỉ phù hợp với những người yêu thiên nhiên, đam mê cây cối, không đặt yếu tố lợi nhuận lên hàng đầu. Sản phẩm chủ yếu phục vụ gia đình hoặc bán hàng nhỏ lẻ theo đúng nghĩa “cây nhà lá vườn”.
Tuy nhiên, số lượng nhà đầu tư này không nhiều vì đầu tư theo hình thức này là đầu tư vào tiêu sản thay vì tài sản: chi phí cao, lợi nhuận thấp, cơ hội chờ giá lên rất ít.
Đặc tính ngại di chuyển
Phần lớn cư dân Hà Nội đều tập trung tại vùng lõi của thủ đô. Tính tiện ích trong phạm vi di chuyển ngắn luôn được đặt lên trên những yếu tố như không khí sạch, nguồn thực phẩm đảm bảo. Phần lớn khách hàng mua nhà đều xem xét những tiện ích căn bản như gần trường học, nơi làm việc, bệnh viện, chợ truyền thống, khu mua sắm, công viên…
Mặc dù hiện nay, lượng ô tô cá nhân phát triển, hạ tầng giao thông ở các khu vực ven đô được cải thiện nhiều, nhưng việc lựa chọn những nơi ở cách xa khu trung tâm từ 10km trở lên vẫn rất hạn chế.
Một bộ phận khách hàng lựa chọn trang trại như khu nghỉ dưỡng cuối tuần hoặc nơi để mời họ hàng, bạn bè đến vui chơi hoặc mở dịch vụ homestay cho các khách có nhu cầu. Tuy nhiên sau một thời gian vận hành họ thường chán nản và muốn sang nhượng lại do chi phí đầu tư lớn, chi phí định kỳ thuê người trông coi nhà cửa, chăm sóc vật nuôi cây trồng tốn kém, thời gian sử dụng ngắn (thường chỉ vào hai ngày cuối tuần), quãng đường di chuyển xa, lợi nhuận thu được từ việc bán nông sản hoặc cho thuê homestay không đủ bù chi phí.
Kết quả là, các khách hàng thường ưu tiên lựa chọn những kỳ nghỉ cuối tuần tại các khu resort có đầy đủ các dịch vụ thay vì đầu tư vào trang trại nghỉ dưỡng hiệu suất sử dụng thấp.
Những nguyên nhân chính nêu trên đang là rào cản đối với tính thanh khoản của phân khúc đất trang trại vùng ven Hà Nội. Tuy nhiên khi vùng lõi Hà Nội ngày càng đông đúc bởi mật độ xây dựng quá cao, không khí ô nhiễm, điều kiện sinh hoạt chật hẹp, chất lượng thực phẩm báo động… thì việc lựa chọn đất trang trại vùng ven vẫn là một phương án rất đáng cân nhắc. Việc đầu tư vào hành trình sống xanh – sạch – đẹp vẫn luôn đem lại những giá trị lợi ích đáng kể dù không thể đo đếm bằng lãi suất. Và đây mới chính là khoản đầu tư bất động sản cho tương lai.
